上海二手房成交跌破荣枯线，未来两周定生死？

7月10日，上海手房死上海二手房网签成交565套，成交这一数据距离市场公认的跌破定生“荣枯线”仍有明显差距。

随后的荣枯交易日中，成交热度持续降温：7月11日数据下滑，两周7月16日降至541套，上海手房死7月17日更是成交跌至495套。

连续多日成交量在500套关口徘徊，跌破定生这一现象背离了常规季节性规律。荣枯尽管7月并非传统的两周“小阳春”旺季，但如此剧烈的上海手房死缩量反映出市场深层矛盾：前期积压的刚需已释放完毕，而后续潜在买家仍持观望态度。成交

市场目前正处于买卖双方深度博弈的跌破定生僵持阶段。

荣枯线背后的荣枯市场逻辑

在房地产行业中，日均700至800套通常被视为二手房市场的两周荣枯线。这一标准并非行政规定，而是基于多年交易数据得出的经验阈值：

• 高于荣枯线：表明买卖双方达成共识，市场流动性健康。
• 低于荣枯线：意味着卖方惜售扛价、买方等待下跌，市场陷入停滞。

2025年7月上半月，上海二手房累计成交约8524套，日均仅609套，较6月同期下滑超过9%。这一数据不仅低于荣枯线，更让人联想到2024年“沪九条”新政出台前的市场沉闷期。

然而，数据对比呈现出强烈的反差：2025年上半年上海二手房总成交达11.6万套，同比增长24%。其中，3月单月成交2.67万套，创下2021年3月以来的新高。为何上半年表现强劲，7月却迅速降温？

核心原因在于“需求透支”。

3月至5月，连续三个月月成交突破2.8万套，这种“超长小阳春”极大地消耗了上半年的购房需求。当刚需和改善型需求集中释放后，剩余群体主要分为两类：预算不足的群体，以及期待价格进一步下探的观望群体。7月因此进入了自然的“蓄客期”。

荣枯线本身并非问题所在，关键在于成交量陷入“上有顶、下有底”的僵局，显示出市场缺乏内生增长动力。政策托底效应已充分释放，但市场自身的“造血功能”尚未恢复。

政策底已现，市场底尚远

2024年9月29日，上海市住建委等六部门联合发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》（即“沪七条”）。主要措施包括：
1. 非沪籍居民购买外环外住房社保年限由3年缩短至1年。
2. 持有居住证满3年且积分达标者，可享受沪籍购房待遇。
3. 临港新片区允许职住分离群体增购一套住房。

这套组合拳初期效果显著，2024年10月起市场迅速止跌，成交量连续数月站稳荣枯线之上。但随着时间推移，政策边际效应逐渐递减。

• 第一波冲击：激活刚需，释放积压购买力。
• 第二、三波冲击：市场产生“脱敏”反应。

买方心态：政策利好已充分释放，未来难有更大惊喜，但房价下行预期未改。此时入场可能面临“站岗”风险，因此选择等待。

卖方心态：房价已从高点回落，继续降价将击穿成本底线。若无法成交，部分业主选择撤牌转售为租，以获取租金收益。

截至2025年7月，上海二手房挂牌量仍维持在23万套以上的高位，但诚心出售且愿意大幅让价的房源比例并未显著增加。这种“量平价缩”的局面，反映出挂牌量虚高而实际议价空间有限的矛盾。

政策可以托底，但无法凭空创造需求。市场底部的形成，需要时间让买卖双方的心理价位重新对接，并等待一个强有力的信号打破僵局。

未来两周：关键观察窗口

7月剩余半个月是判断市场趋势的关键期，需重点关注以下三个信号：

1. 成交量信号

• 乐观情形：日均成交稳定在600套以上，甚至逼近700套。这表明市场具备内生支撑，7月全月有望守住1.8万套的底线。
• 悲观情形：日均成交持续低于500套，甚至单日跌破400套。这暗示回调并非短期波动，而是趋势性下探的开始。

2. 挂牌量变化

• 挂牌量下降：若挂牌量明显减少，可能意味着业主撤牌（信心触底）或主动降价成交（价格触底）。无论哪种情况，都是市场寻找新平衡的前兆。
• 挂牌量上升：若卖盘持续涌出，买方市场压力将进一步加剧。

3. 区域分化与购买力流向

• 外环外市场：2025年上半年，上海外环外新房供应量同比锐减近48%，但刚需购买力并未消失，而是分流至二手房市场。若外环外二手房成交占比提升，说明刚需群体仍在入场，但其对价格极度敏感，拒绝为高溢价买单。
• 豪宅市场：上半年上海总价3000万元以上的新房成交1096套，总金额达553亿元。豪宅的热销与刚需的冷清形成鲜明对比，折射出市场的结构性撕裂——高净值人群在配置资产，普通购房者仍在等待降价。

信心重建：从政策驱动到市场内生

政策已搭建好舞台，但市场的主角是买卖双方。

无论是“沪七条”还是取消普通住房标准，政策工具箱中的手段已基本用尽。虽然仍有后手，但频繁依赖政策会导致市场形成“政策依赖症”，即每次都需要更强的刺激才能维持热度，这并非长久之计。

真正的市场底部，从来不是靠政策砸出来的，而是通过买卖双方在无数次博弈中“磨”出来的。只有当房东不再执着于2021年的高点，买家不再幻想跌至2016年的低点，双方的心理预期达成一致，成交量才会自然回升。

核心问题在于：这个“磨底”的过程将持续多久？市场自身的信心与购买力，需要多长时间才能跟上政策的步伐？这将是未来几个月上海楼市最大的悬念。