经济学家马光远：根据国际经验，房地产重回到上一轮高点需要10年

2026年二季度，经济据国际经北上广深二手房市场成交数据持续攀升，马光核心板块带看量与成交热度显著升温。远根验房市场敏锐捕捉到这一“底部信号”，地产到上点需普遍判断楼市筑底修复窗口已然开启。轮高

针对市场热议，经济据国际经经济学家马光远基于全球百年房地产周期统计规律，马光给出了具备长期参考价值的远根验房客观研判：即便国内楼市完成本轮深度调整，全国市场整体重回2021年历史高点仍需约十年时间；但一线及强二线城市的地产到上点需优质核心资产，其修复速度将大幅领先大盘，轮高中长期保值增值的经济据国际经确定性极强。

历经六年调整，马光多重积极拐点集中显现。远根验房政策、地产到上点需库存、轮高成交、预期四大维度同步边际改善，长期向好的底层逻辑已全面筑牢。以下结合国家统计局、中指研究院官方数据及行业专家研判，深度梳理本轮楼市调整全貌及长期逻辑。

一、六年深度收缩后，下行空间基本封闭，底部信号全面落地

2021年是国内房地产规模的绝对峰值，当年全国商品房成交面积17.94亿平方米，成交总金额18.19万亿元。在城镇化快速推进与全民置业需求叠加下，行业规模触及历史天花板。

自2022年起，市场规模连续四年收缩，但下行幅度逐年收窄，企稳趋势明确：
* 2022年：成交面积12.22亿平方米
* 2023年：回落至11.18亿平方米
* 2024年：收窄至9.65亿平方米
* 2025年：进一步降至8.81亿平方米

对比2021年峰值，2025年成交面积缩水45.4%，全年商品房销售额8.39万亿元，较峰值下滑50.7%。行业泡沫已充分出清，价格回调空间基本释放完毕。

进入2026年，市场下行幅度持续收窄。尽管房企短期开工意愿仍偏谨慎（1-5月全国房地产开发投资同比下滑16.2%，住宅新开工面积同比下降22.6%），但供给端的主动收缩反而为后续供需平衡奠定基础。

关键领先指标已现：全国商品房待售面积连续三个月同比回落。5月末库存总量7.72亿平方米，同比下降0.4%，持续52个月的库存累积趋势正式终结。库存拐点确认，为市场持续修复打下坚实供给基础。

二、五大维度拆解楼市现状：核心城市韧性凸显，长期修复动力充足

仅看成交与库存数据难以窥见全貌。我们从房价、房企经营、居民心态、城市供需、顶层政策五个维度，客观还原当下楼市的真实向好底色。

1. 房价：泡沫出清，核心资产企稳

经过数年充分回调，风险大幅释放，核心优质资产企稳势头明显。
* 豪宅案例：上海陆家嘴核心豪宅2021年最高单价27万元/㎡，2026年6月同户型成交均价18.8万元/㎡。价格回调后泡沫彻底出清，性价比凸显。
* 刚需板块：近郊刚需板块完成价格出清。以嘉定江桥热门次新小区为例，巅峰总价712万，如今二手成交总价427万，上车门槛大幅降低。
* 全国视角：新房价格四年累计下跌8%，二手房调整幅度更高，价格洼地显现，进一步下跌空间十分有限。

2. 房企经营：深度去杠杆，回归高质量发展

• 负债率下降：巅峰时期头部50家房企平均净负债率接近170%，当前行业均值降至80%以内，有息负债规模持续收缩，行业风险基本出清。
• 盈利回归理性：早年房企平均毛利率22.8%，未来长期稳定在25%以内，向制造业稳健利润靠拢。行业告别野蛮扩张，各大房企主动聚焦一线、强二线优质地块，并拓展物业、代建等稳定现金流业务，抗风险能力大幅提升。

3. 居民心态：预期改善，真实需求释放

• 从观望到行动：前两年市场悲观情绪浓厚，如今政策持续托底、价格回调到位，房产居住价值重新成为关注重点。
• 购买力修复：国内灵活就业群体规模突破2亿，居民收入稳步修复。叠加房贷利率长期低位，居民加杠杆购房顾虑减少。
• 需求结构变化：看房优先选择现房以规避交付风险，改善型换房需求持续释放。闲置资金除理财、基金外，不少刚需家庭开始布局核心城市优质住宅，住房真实需求稳步回暖。

4. 城市供需：分化加剧，核心城市独立修复

• 一线及强二线：人口持续流入的城市需求率先回暖。北京二手房月均稳定成交1.5万套以上，上海连续四个月每月成交超2.4万套，杭州、成都核心板块价格小幅企稳，土拍热度同步回升。
• 三四线城市：虽仍处缓慢去库存阶段，但随着全国库存总量回落，下行压力逐步缓解，整体不会出现深度下跌行情。70个大中城市中，房价环比上涨城市数量持续增多，回暖范围稳步扩大。

5. 顶层政策：框架成型，托底力度空前

• 政策密集落地：2026年上半年全国落地稳地产相关政策超560项。
• 成本历史低位：首套房首付比例最低下调至15%，房贷利率从2021年5.6%的高点累计下调2.5个百分点，当前主流区间仅3.05%-3.45%，置业成本降至历史低位。
• 战略定调：高层多次释放清晰信号，《求是》期刊发文提出加快修复居民资产负债表，稳定房地产市场。楼市稳定已与全社会消费信心、宏观经济大盘深度绑定，后续仍有持续优化政策托底。

三、全球周期数据佐证：大盘重回高点需十年，核心资产修复提速

马光远提出的“十年周期”判断，并非主观猜想，而是依托国际清算银行（BIS）对全球190轮完整房地产周期的长期统计结论。

• 全球规律：一旦楼市进入深度收缩周期，整体房价跌幅超过30%，全国大盘从底部重新回升至前期历史高点，平均需要9.6年，对应现实行情接近十年。
• 海外案例：
• 美国：2008年次贷危机后，全美市场耗费十年回到危机前价格水平，但纽约、旧金山等核心优质城市仅8年即完成价值修复。
• 日本：1991年地产泡沫破裂后，全国大盘调整周期漫长，但东京核心片区房产保值能力突出，调整幅度远低于全国平均水平。

国内市场映射：
本轮调整至今走过六年，核心城市优质房产跌幅30%-40%，符合国际定义的深度收缩周期。按照全球历史规律推算：
1. 全国大盘：整体回到2021年高点还需四年以上。
2. 核心资产：一线、强二线核心地段优质房源，依托人口、产业、资源支撑，修复速度将远远快于全国平均水平，短期即可走出稳步上行行情。

很多人容易混淆“全国大盘周期”和“核心城市资产走势”。局部优质房源率先企稳回暖，正是市场修复的先行信号，中长期价值修复空间值得期待。

四、权威专家观点趋同：市场已到底部，结构性修复正式开启

不止马光远，多位长期深耕房地产研究的专家均给出偏乐观的客观判断，一致认可市场底部确认，结构性修复行情已经启动。

• 住建部原副部长仇保兴：五年深度调整过后，行业风险已充分释放，房价距离底部区间很近。各类政策持续发力托底，结构性修复信号十分明确，无需过度悲观。
• 经济学家任泽平：未来市场修复呈现鲜明K型分化。一线、强二线核心地段优质楼盘具备持续企稳上行基础，是中长期配置优质资产的核心赛道。
• 杜帅（结合70城数据）：一线城市新房已结束连续九个月下跌，二手房回暖势头更强。“核心城市持续修复、三四线缓慢筑底”的长期格局已经固化。

综合研判：三条清晰的市场逻辑

1. 底部区间确认，上行趋势确立
   市场已走到本轮调整的底部区间，全国房价大幅下跌空间彻底闭合。政策底、库存底、市场底“三底共振”，中长期修复通道正式打开。虽然房企资产负债表与居民信心的完全修复需要时间，但整体向上大趋势不会改变。

2. 城市分化是长期主旋律，也是结构性机遇
   人口持续流入、产业扎实的核心城市，优质房产价值会稳步修复；普通三四线城市虽然修复节奏偏慢，但深度下跌行情已经结束，下行风险可控。

3. 房产二元属性分离，优质资产价值重估
   少数核心地段优质房源能够持续保值增值，中长期具备稳定的价格修复空间；普通住宅以居住功能为主，波动幅度有限，无需过度担忧贬值风险。

结语：
楼市正式走出深度调整周期，底部修复信号全面兑现，结构性向好趋势长期确立。结合全球地产周期规律，全国大盘重回2021年高点尚需时间，但核心优质资产的修复窗口已经打开。理性把握结构性机会，方能看清楼市长期向上的真实走向。